Politiche della casa. 2° Agorà – 2008





Il mio compito questa sera è di esporre alcune idee per la risoluzione, o almeno la riduzione, del problema prima casa.

Si dice che San Marino sia molto avanzato per quel che riguarda le politiche della casa: in effetti, ad una prima occhiata, si direbbe che sia così. Tutti i cittadini, single o coniugati che siano, non proprietari di altri immobili, hanno la possibilità di accedere al mutuo a tasso agevolato dello Stato, che garantisce dai 103 ai 133 mila euro da restituire ad un tasso di interesse abbattuto del 65-70%. Non male, se si considera quanto pesano oggi gli interessi sui mutui prima casa. Questa è una tipologia di politica di cui siamo sempre andati fieri, anche perché, obiettivamente, se consideriamo la realtà italiana, è difficile che qualcuno possa godere di tali “aiuti” da parte delle realtà locali o nazionali.

 

La politica del mutuo prima casa agevolato, inizialmente non era l’unica politica a favore dei cittadini acquirenti: c’erano le cooperative di abitazione, le assegnazioni dei terreni, l’edilizia sociale. Inoltre, anche la stessa erogazione del mutuo avveniva tenendo conto del reddito del richiedente.

 

Negli ultimi anni, però, la politica ha scelto di allargare la platea dei possibili beneficiari del mutuo prima casa fino a comprendere tutti i cittadini senza abitazione, e contemporaneamente di destinare a questa politica quasi tutte le sempre crescenti risorse stanziate, rinunciando in pratica all’utilizzo delle altre forme di agevolazione.

 

Tutto ciò ha comportato alcuni problemi.

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    In primo luogo, la necessità di ricorrere al prefinanziamento bancario. Dal momento che i richiedenti aumentavano e gli stanziamenti non erano mai sufficienti per accontentare tutti, e dal momento che erano stati sostanzialmente eliminate le corsie preferenziali per chi aveva redditi bassi, dovevano passare molti mesi dal momento dell’approvazione della domanda a quello dell’effettiva erogazione del mutuo: e nel frattempo, per poter acquistare materialmente casa, occorreva un prefinanziamento presso una banca che, in attesa del mutuo dello Stato, approfittava per caricare soltanto gli interessi, senza far nemmeno iniziare l’ammortamento del capitale. E ciò per tutti, redditi alti o redditi bassi che fossero. E anche 15-18 mesi. A tutt’oggi, questo problema permane nonostante le tante parole spese nell’ottica di rimediare a tale situazione.

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    Il secondo problema, è che comunque non si riuscivano a risolvere i problemi delle fasce bisognose, e in specie dei giovani senza capitali accumulati perché nonostante tutto, l’importo del mutuo prima casa era insufficiente per acquistare un immobile, e quindi occorreva in ogni caso rivolgersi alle banche, pagando interessi notevoli, e rischiando fra l’altro, nel caso ad esempio di lavoratori precari, di non poter nemmeno accedere al mutuo bancario. L’eliminazione delle altre forme di agevolazione lasciava sostanzialmente spiazzate queste categorie “deboli” di cittadini, considerando parallelamente l’assoluta mancanza di politiche a sostegno degli affitti. Anche questo problema permane tutt’ora.

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    Il terzo, e più grave problema, è che queste politiche sono politiche di domanda, che aumentano la disponibilità a pagare dei singoli. E questo, per un mercato di un bene di prima necessità e non sostituibile come è la casa, significa necessariamente aumento dei prezzi. Come poi è successo. E questo comporta che la stessa politica diventa meno efficace, a meno di non aumentare ancora l’importo del mutuo agevolato, e quindi dei prezzi, in un circolo vizioso inevitabile.

 

Tutte queste politiche, comunque, si innestano su un mercato immobiliare sammarinese che ha una peculiarità tutta sua: e cioè, come evidenziato dal recente censimento edilizio, le 8 mila unità abitative invendute o inutilizzate.

 

Di fronte a un tale stato dell’arte, dovrebbe esserci un immediato blocco delle costruzioni e un fisiologico calo dei prezzi nel tentativo di vendere il vendibile. E dovrebbe esserci non per l’azione da parte dello Stato, ma semplicemente per l’azione delle forze di mercato. Questo invece non succede: non solo i prezzi non calano, ma in qualche caso addirittura crescono. Perché?

Nei giorni scorsi mi è capitato di entrare in un agenzia immobiliare e ho avuto occasione di fare 4 chiacchiere col mediatore. Gli ho chiesto: “perchè continuano a costruire e i prezzi continuano a crescere vista la situazione evidenziata dal censimento?”. Mi ha risposto: “perché aspettano lo sblocco delle residenze per riempirli tutti”.

E allora che politica mettere in campo? Certamente, si potrebbe migliorare la legge attuale, velocizzando i tempi di erogazione del mutuo non costringendo a ricorrere al prefinanziamento; si potrebbe aumentare l’importo del mutuo in modo selettivo solo per chi ha redditi bassi, anche se, col sistema fiscale vigente a San Marino, si rischia di premiare chi non ha bisogno; si potrebbe infine rilanciare l’edilizia sociale e cooperativa, che comunque sarà sempre una goccia nell’oceano del mercato immobiliare privato.

Rimane un problema strutturale: che vista la situazione, si deve smettere di agire con politiche di domanda, che aumentano la disponibilità a pagare dei singoli e quindi i prezzi finali. Bisogna cominciare ad agire sull’offerta, colpendo gli interessi di chi si è potuto permettere, e si permette tutt’ora, di costruire senza vendere, tenendo alti i prezzi.

Io non so se questo avvenga perché dietro al mercato immobiliare ci sono dei soldi neri (che quindi non devono fruttare nell’immediato) oppure perchè si aspetta lo sblocco delle residenze, o per cos’altro: in tutti i casi, chi costruisce per non vendere non sta facendo l’interesse della Repubblica.

Tanto più che, negli ultimi 5-6 anni, era nato anche lo strumento delle società immobiliari, rigorosamente anonime, per mezzo delle quali, tramite la successiva vendita di quote azionarie a forensi, si metteva il patrimonio immobiliare sammarinese in mano a stranieri, che magari dovevano riutilizzare soldi di dubbia provenienza. Non a caso c’è stato in poco tempo un boom di questa tipologia societaria. Era una evidente distorsione del mercato che andava combattuta. Alleanza Popolare, tramite il Segretario Masi, ha lottato, riuscendoci, per ricondurre nella legalità questo strumento: in particolare, si è liberalizzata la costituzione di queste società, ma solo in presenza del 100% delle quote azionarie in mano a sammarinesi e residenti, mentre per trasferire azioni a stranieri non residenti occorre il benestare del Congresso di Stato; inoltre, le nuove società immobiliari non possono più essere società anonime. L’abbinamento di questi 2 interventi improntati alla trasparenza, ha creato un notevole calo delle domande di società immobiliari, che ora sono tornate ad essere un semplice diverso strumento di gestione del patrimonio immobiliare dei sammarinesi. Peccato che, a causa di alcune componenti dell’attuale maggioranza, non si sia riusciti a togliere l’anonimato societario anche per le società immobiliari già esistenti: sono convinto che Ap comunque continuerà a lavorare in tal senso. In ogni caso, si è messo il detonatore all’utilizzo di società immobiliari come strumento di speculazione sul territorio.

 

Tornando alle proposte concrete, serve un imposta patrimoniale ulteriore rispetto all’imposta sulla rendita catastale? Secondo noi si: occorre un imposta selettiva, che colpisca solo ciò che è destinato a civile abitazione e che non viene venduto, intestato o affittato ad una persona fisica o a società immobiliare non anonima entro un certo tempo dalla costruzione.

 

Inoltre, anche per le persone fisiche o per i soci non anonimi di società immobiliari, riteniamo che tale imposta ulteriore si debba applicare solo alle abitazioni che eccedano i componenti del nucleo familiare della persona fisica, o del socio non anonimo della società immobiliare, che risultino invenduti, non intestati o non affittati: questo per non colpire, ad esempio, il genitore che desidera comprare e intestarsi immobili per i figli ancora non pronti ad utilizzarli.

 

Lo scopo è, scusate il gioco di parole, tassare l’immobile invenduto finchè non viene venduto, spingendo quindi alla vendita, anche a prezzi inferiori. E in tempi brevi si abbasserebbero i prezzi, mentre nello stesso tempo si colpirebbe pesantemente chi ha speculato e continua a speculare sul territorio sammarinese.

 

Sarà dura, finchè la presenza in C.G.G. di chi ha collegamenti col mondo immobiliare sarà così influente, ma noi crediamo che prima o poi potremo arrivarci. Un anno fa abbiamo presentato un istanza d’Arengo in merito che è stata ovviamente bocciata, ma abbiamo intenzione di insistere con tutte le armi che abbiamo a disposizione per questo importante obiettivo.